Řešíte prodej nemovitosti? Drtivá většina majitelů, kteří prodávají nemovitost na vlastní pěst, zapomínají na zákonné povinnosti, které musí splnit. Jednou z nich je předložení průkazu energetické náročnosti budovy, velmi často uváděnou pod zkratkou PENB. Stupnice energetické náročnosti je od písmene A až po nejhorší G. Za nepředání dokumentů straně kupující hrozí prodávajícímu tučná pokuta od energetické inspekce, která může dosáhnout až 100.000,- Kč. Dokonce může až po dobu 5 let zneplatnit smlouvu. Průkaz nelze vyhotovit zpětně, musí být předán nejpozději ke dni podpisu kupní smlouvy. Pojďme se podívat, kdy je průkaz potřeba a jaké existují výjimky.
Kdy musí být PENB zpracován?
Při prodeji nemovitosti
Při pronájmu nemovitosti
Pro novou budovu
Po rekonstrukci nemovitosti, kdy se změní více než 25% celkové plochy obálky budovy
Výjimky, kdy PENB být nemusí:
Stavby pro rodinnou rekreaci (rekreační objekty, chaty, chalupy), kde je spotřeba energie nižší než 25% celkové spotřeby během celého roku
Budovy postavené před rokem 1947, kde neproběhla rozsáhlá rekonstrukce
Objekty, které mají energeticky vztažnou plochu menší než 50 m²
Budovy, které jsou vedené jako kulturní památka, popř. se nacházejí v památkové zóně
Průmyslové a výrobní provozy s omezenou spotřebou energie
Jak je to při prodeji bytu?
Při prodeji bytu v družstevním vlastnictví se PENB předkládat nemusí, ale při prodeji bytu v osobním vlastnictví se dokládá PENB pro celou budovu. K dispozici je mají členové výboru SVJ.
Existují další výjimky a proměnné, které rozhodují. Nejlepší volbou je podrobná konzultace na každý případ zvlášť. Vyhotovení průkazu energetické náročnosti, který splňuje všechny zákonné náležitosti je finančně náročný. Moji klienti však takové starosti nemají. Zařídím všechny dokumenty, které jsou pro vypracování potřeba, předám je specialistovi a uhradím platbu.
Prodáváte nemovitost, máte svého zájemce a potřebuje připravit kupní smlouvu? Nevíte, jaké jsou základní náležitosti, které musí obsahovat, aby bez problému prošla katastrem nemovitostí? Sepsal jsem pro Vás stručný popis.
V první řadě rozhodně doporučuji nechat smlouvy vypracovat u právníka. Nespoléhejte na vzory smluv, které jsou dostupné na internetu. Smlouva musí být šitá na míru danému listu vlastnictví a jejímu případnému omezení vlastnických práv.
Špatně napsaná smlouva pro Vás může znamenat několik ztracených týdnů a zbytečných poplatků. Katastr nemovitostí bývá nemilosrdný a smlouvy bez potřebných náležitostí zamítne a celé řízení může začít znovu.
V případě financování nemovitosti hypotečním úvěrem to může být velký problém, vzhledem k dodržení časových lhůt pro čerpání a dokončení obchodu. Díky tomu tak můžete ztratit zájemce na svoji nemovitost.
Kupní smlouva musí obsahovat tyto náležitosti:
Identifikace prodávajícího a kupujícího, údaje musí být aktuální
Identifikace prodávané nemovitosti, podle úředníků se v tomto bodě chybuje nejčastěji, ať už se jedná o chybně uvedené podíly, špatné názvy katastrálního území atd.
Kupní cena – jde o zásadní údaj. Musí být přesně specifikováno, jak budou prostředky hrazeny a v jakém časovém období. Doporučuji využít úschovy, ať už u notáře, advokáta nebo v bance
Předání nemovitosti – musí být uveden termín předání a případné sankce. Pokud se nemovitost nepředá v řádném stavu a domluveném čase
Projev vůle prodávající strany převést úplatně své vlastnické právo k předmětu prodeje
Prohlášení prodávajícího, že nemovitost není zatížena dluhy, břemeny a dalšími omezeními
Podání smluv na katastr nemovitostí – ve smlouvě musí být specifikováno kdo zařídí podání smluv. Doporučuji nechat uloženo u schovatele finančních prostředků, popř. u zprostředkovatele. Může se snadno stát, že kupující podá smlouvy na katastr dříve, než budou všechny finance v úschově. Nebudete tedy mít peníze, ani nemovitost.
Ověřené podpisy – smlouva, která bude podána na katastr nemovitostí musí být ověřena
Stručně řečeno, co je psáno, to je dáno. Ve smlouvě musí být sepsáno vše podstatné. Smlouva se také komplikuje předkupním právem, které se musí řešit.
U každého obchodu řeším smlouvy u advokáta, který je odborník na realitní právo a poskytne i úschovu finančních prostředků. Velmi důležitá je také právní konzultace během celého obchodu. Pokud jste našli kupujícího, tak vše další vyřídím za Vás (smluvní dokumentaci, podpisy, katastr atd.). Pokud potřebujete poradit, jsem Vám k dispozici.
Velmi často se setkávám s klienty, kteří nevědí, jaké jsou rozdíly mezi byty v osobním a družstevním vlastnictví. Někdy se tak mohou zbytečně připravit o nemalé peníze a klidný průběh celého obchodu. Proto jsem se rozhodl napsat jednoduchý a přehledný článek, kde jsem porovnal základní rozdíly.
Kdo může koupit bytovou jednotku?
OV (osobní vlastnictví) – Fyzická osoba, právnická osoba, popř. cizinec. Koupě je možná bez výrazného omezení.
DV (družstevní vlastnictví) – Fyzická osoba, vlastnictví právnickou osobou, příp. podílové spoluvlastnictví některá družstva vylučují, záleží na jejich stanovách.
Jaké důležité informace si zjistit před koupí?
OV – Zkontrolovat si, jestli je prodávající skutečným vlastníkem bytu, pokud je více spolumajitelů, souhlasí všichni s prodejem? Nejsou na listu vlastnictví nějaké dluhy, příp. břemena, která neumožní běžné užívání?
DV – Požadoval bych potvrzení od družstva, že na jednotce neváznou dluhy, zda je splacena anuita, a jaké jsou možnosti převodu bytu do osobního vlastnictví. Dále jaké jsou stanovy družstva, předpisy, jak družstvo hospodaří a v jaké je finanční situaci. Pokud byt kupujete jako investici, tak bych také nejdříve tuto věc konzultoval s družstvem.
Jak je to s pronájmem?
OV – Můžete pronajímat bez souhlasu ostatních spoluvlastníků.
DV – Byt pronajmout můžete, ale jedná se o podnájem, který musí být se souhlasem družstva.
Mohu koupi bytu financovat hypotékou?
OV – Ano, pro banku je to ideální zástava.
DV – Ano, ale s omezením, každá banka si určuje své podmínky. Ideální je, pokud byt lze převést do osobního vlastnictví do určité doby, kterou požaduje banka. Většinou je to do jednoho roku. Některé bankovní instituce půjčí i bez zástavy, ale záleží na mnoha faktorech, které je třeba konzultovat. Pokud byt nelze převést do OV, tak je další možností financovat v hotovosti, popř. zastavit jinou nemovitost.
Jak dlouho trvá převod na nového majitele a jaké jsou poplatky?
OV – Převod vlastnictví se řeší na katastru nemovitostí, kde běží ochranná lhůta, která trvá 20 dní a zápis většinou proběhne druhý nebo třetí den po skončení této lhůty. Za podání návrhu na vklad kupních smluv se hradí 2000,- Kč.
DV – Převod družstevního podílu je okamžitý. Jakmile družstvo orazítkuje smlouvy, tak nabývá účinnosti. Samozřejmě záleží na konkrétních stanovách daného družstva, od toho se také odvíjí poplatky za převod.
Může si cizí osoba veřejně vyhledat mojí bytovou jednotku?
OV – Ano, údaje jsou k dispozici na listu vlastnictví, např. na www.cuzk.cz.
DV – Ne, jsou velmi obtížně dohledatelné. Majitel družstevního podílu musí sám požádat družstvo o výpis příslušné bytové jednotky. Každé družstvo je vedeno jako právnická osoba v obchodním rejstříku. Pro někoho je důležitá anonymita, tak upřednostní tuto formu vlastnictví.
Jak je to s daněmi?
OV – Daně si řeší každý vlastník samostatně.
DV – Daně řeší za člena družstvo.
Jak je to s daní z nabytí při koupi nemovitosti?
OV – Při koupi bytové jednotky v osobním vlastnictví se hradí 4% z kupní ceny. Pokud vyjde znalecký posudek nebo směrná hodnota na vyšší částku a přesáhne hranici tolerance, tak se vždy platí z vyšší částky.
DV – Při koupi bytu v družstevním vlastnictví se daň nehradí. To může při rozhodování o tom, jaký byt upřednostnit hrát velkou roli. U bytu, který má kupní cenu 3,000.000,- Kč, je daň 120.000,- Kč. Ušetřené peníze můžete použít třeba na rekonstrukci.
Podmínky u družstevního vlastnictví se můžou měnit, záleží na konkrétních stanovách daného družstva. Některá družstva neumožní koupi bytu cizincům a firmám, které vystupují jako právnické osoby.
Pokud uvažujete o investici, tak je vhodnější koupit byt v osobním vlastnictví, kde nejste omezeni stanovami družstva.
Byty v osobním vlastnictví jsou v průměru o 10 % dražší, než byty družstevní. Samozřejmě záleží na lokalitě a možnostech financování.
Rozdílů je daleko více, shrnul jsem pouze ty zásadní. Pokud budete chtít poradit, tak mi určitě zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení.
Uvažujete nad prodejem nemovitosti a přemýšlíte, jestli prodej svěřit realitnímu makléři, nebo řešit prodej na vlastní pěst? Bez komplikací se úspěšně dokončí pouze 10% obchodů. Pojďme si projít společně celý obchod od A do Z a podíváme se na všechna rizika a úskalí, která na Vás mohou čekat.
Nechce se nám platit provizi, snad to zvládneme sami…..
Začínáme…. Chceme prodat rodinný dům po rekonstrukci, s pěkným pozemkem a v atraktivní lokalitě. Dům nafotíme, podáme si inzerát, kde napíšeme krátký popis nemovitosti, stanovíme cenu podle aktuálně nabízených nemovitostí a budeme netrpělivě čekat na první zájemce.
Nejčastěji se setkávám s 2 variantami.
Druhý den začne neustále zvonit telefon, ale budete zklamaní, protože to budou jen realitní makléři, velmi často začátečníci, kteří voláním na studené kontakty často začínají svojí praxi. Hovory už jsou otravné, zabírají Váš volný čas a vytoužený zájemce nikde. Kvůli špatnému stanovení ceny uplyne pár měsíců a stále se Vám nedaří prodej realizovat. Nemovitost je na inzertním serveru dlouhou dobu, pro kupce se stala nezajímavou a často se ptají, co je na té nemovitosti špatně? I přes následnou slevu se dům prodat nedaří a nakonec se prodá výrazně pod cenou. Určovat tržní hodnotu nemovitosti podle aktuálně nabízených nemovitostí může být velmi zkreslené, 70% nabídek je cenově nadhodnocených a prodává se už několik měsíců….
Druhá možnost je ta, že stanovíte cenu, která pro Vás bude přijatelná. Hned druhý den se Vám ozve zájemce a nemovitost prodáte! Velký úspěch! A nebo ne? Opravdu jste prodali za maximální možnou cenu? Nešlo z prodeje získat více peněz? Nebylo lepším řešením komunikovat se všemi zájemci a udělat tzv. „prohlídkový den“ a nemovitost dražit?
Nyní máte svého kupce a na řadu přichází řešení smluv. Většina samoprodejců řeší smlouvy tak, že je stáhne z internetu. Katastrální úřad jim je zamítne, protože jsou špatně. Smlouvy se musí řešit přímo na míru každé nemovitosti, podle listu vlastnictví a dalších dokumentů, jako jsou nabývací tituly, popř. další listiny omezující užívání.
Menší procento prodávajících si zařídí smlouvy od právníka, které pošlou kupujícímu a on má také svého právníka. Smlouvy několikrát připomínkuje a Vám se tak faktura u právníka značně prodraží. Důrazně doporučuji mít úschovu kupní ceny u instituce, která má oprávnění tuto službu poskytovat (advokát, notář, banka). Může se totiž lehce stát, že podáte návrh na vklad vlastnického práva a stále nebudete mít peníze u schovatele, proběhne zápis a nebudete vlastníkem nemovitosti a ani nebudete mít peníze.
K podpisu smlouvy je potřeba dodat další dokumentaci, jinak Vám hrozí pokuta až 100.000,-. Ať už se jedná o dokumentaci k budově, nebo štítek energetické náročnosti budovy. Pokud smlouvy úspěšně projdou katastrem, je na řadě předání a následný převod energií, které bývají mnohdy nejkrušnější částí obchodu. Komunikace s některými společnostmi je velmi obtížná a časově náročná.
Jste připraveni na prodej bez realitního makléře? Zkuste si odpovědět na tyto otázky.
1) Orientujete se v právních záležitostech, občanském zákoníku a v nařízeních státních institucí, jako jsou katastrální a stavební úřad?
2) Víte kde a jak inzerovat? Kdy nabídku topovat, aby se držela na předních místech a nezapadla na poslední stránky, kam zamíří malý počet návštěvníků? Dokážete připravit a prezentovat nemovitost tak, aby působila jako magnet na zájemce?
3) Máte čas vše vyřídit? Jste připraveni na několik telefonátů denně? Plánovat ve svém volném čase prohlídky?
4) Umíte komunikovat? Dokážete odhalit podvodné jednání? Prodej nemovitosti trvá několik měsíců, jste připraveni řešit denně všechny náležitosti?
5) Znáte spolehlivého advokáta? Máte někoho, kdo Vám vypracuje všechny potřebné smlouvy na míru dané nemovitosti? Kdo s Vámi bude konzultovat připomínky druhé strany, aby pro Vás nebyly nevýhodné?
Prodej nemovitosti bez zkušeného makléře je psychicky velmi náročný. Zabere Vám také mnoho volného času, který můžete trávit s rodinou a veškeré strasti obchodu směrovat jinam.
Doporučuji si vyhledat osvědčeného makléře s referencemi z Vašeho okolí a prodej mu svěřit. Budete mít jistotu, že prodáte za maximum a bez starostí.
Tyto webové stránky používají soubory cookies, abychom vám mohli poskytnout co nejlepší uživatelský zážitek. Informace o souborech cookie se ukládají ve vašem prohlížeči a plní funkce, jako je rozpoznání, když se na naše webové stránky vrátíte, a pomáhají našemu týmu pochopit, které části webových stránek považujete za nejzajímavější a nejužitečnější.
Analytické cookies
Používají se ke shromažďování dat pro analýzu provozu našeho webu. Díky těmto datům víme, odkud návštěvníci přichází, co je na webu zajímá, dobu jejich návštěvy apod. a tak zpříjemňovat uživatelský zážitek.
Marketingové cookies
Ukládání těchto souborů slouží pro zobrazování relevantnějšího obsahu i reklamy. Nepovolení neznamená skrytí reklamy.
Jak je to při prodeji bytu?
