Category

Byty

Dub 25
3

AKTUÁLNÍ SITUACE NA REALITNÍM TRHU – 2023

By | Byty, Domy, Nemovitosti, Prodej

Širší nabídka a pokles cen. Trh nemovitostí v souvislostech…

Za posledních několik měsíců prošel trh s nemovitostmi turbulentním vývojem. Ze situace, kdy se o byty ucházelo několik desítek zájemců, jsme se posunuli k tomu, že nabídka výrazně převyšuje poptávku. V posledních týdnech se ale situace opět mění, trh se uklidňuje a mění se také nálada ve společnosti. Zájem o koupi nemovitostí významně narůstá.

Po hodně nejisté době, kdy se skokově zvyšovaly úrokové sazby hypoték a tím je prodražovaly, se situace stabilizovala. Vysoká inflace dosáhla svých maxim a ekonomové předvídají její postupné snižování. Ceny energií už mnoho distributorů nabízí pod vládou nastavenými stropy. Panika a strach, které přinesla válka na Ukrajině, se pomalu uklidňují. Všechny tyto okolnosti se podepisují na trhu s nemovitostmi.

Média často zkreslují situaci, která ve skutečnosti na realitním trhu je. Od začátku letošního roku je znát citelné oživení. Díky správně nastaveným cenám, perfektní přípravě, kvalitní prezentaci a cílení internetové reklamy se mi od začátku tohoto roku podařilo prodat 18 nemovitostí. O tom konec konců svědčí i nabídka realitních kanceláří, která se pomalu zužuje. Zatímco v září loňského roku měly realitní kanceláře v Pardubicích v nabídce přes 300 bytů, nyní je to přibližně 210. Poptávka od konce minulého roku stoupla o více než 100 %. Pro mě je to jasnou indicií oživení trhu a toho, že nabídka volných bytů bude postupně klesat.

Pokud tedy přemýšlíte o koupi nemovitosti, je správný čas. V letošním roce se očekává pokračující pokles cen maximálně o jednotky procent, pouze však u bytů, které už prošly korekcí ceny. U bytů, které stále nereagovaly na aktuální situaci na trhu, může čekat korekce ceny až o 20 %. Pro kupujícího je ekonomičtější koupit nyní levnou nemovitost s vyšší úrokovou sazbou, než drahou nemovitost za levnou hypotéku, jako tomu bylo v předchozích letech. Ukazuji to níže na modelové situaci při koupi bytu 2+kk v Pardubicích – 50 m², dobrý stav. Jednoduchou matematikou si spočítáte, jaký je za 3 roky rozdíl ve splácení hypotéky oproti ušetřeným financím za pořízení.

březen 2022 březen 2023
cena bytu 3 950 000 Kč 3 100 000 Kč
hypotéka 3 160 000 Kč 2 480 000 Kč
úroková sazba 3,49 % 5,79 %
vlastní zdroje 790 000 Kč 620 000 Kč
splátka hypotéky 14 173 Kč 14 536 Kč

Pro prodávající stále platí to, že i v dnešní době se může nemovitost prodat za dobré peníze. V tuto chvíli je naprosto ideální příležitost využít zvýšeného zájmu kupujících, který se oproti předchozím měsícům výrazně zvýšil. Na inzertních serverech je vidět, že majitelé opravdu chtějí prodat, ale často neumí správně pracovat s cenou, prezentací a neví, jak byt správně nabídnout.

Porovnání Pardubic, Chrudimi a Hradce Králové

Bydlení v Pardubicích
Krajské město poskytuje ideální místo pro bydlení jak pro studenty, tak pro rodiny s dětmi. Vzdělávání poskytují mateřské, základní a střední školy a také pardubická univerzita, která nabízí studium na sedmi fakultách (šest z nich přitom působí přímo v Pardubicích). Výhodou je poloha na železničním uzlu a blízkost dálnice. Stavba D35 přinese i lepší spojení směrem na východ republiky. Město disponuje několika velkými parky a bohatým kulturním životem. Typický byt 2+kk, o velikosti 50 m², v dobrém stavu pořídíte v Pardubicích za 3.150.000,- Kč.

Bydlení v Chrudimi
Chrudim je díky dobré dopravní dostupnosti ideálním místem pro bydlení. Ve městě je dostatek zeleně i krásné historické centrum. Velkou výhodou je také množství mateřských i základních škol včetně alternativního vzdělávání. Podle údajů Českého statistického úřadu je v okrese Chrudim také dostatek volných pracovních míst. Míra nezaměstnanosti tam ke konci ledna činila 3,48 %. Počet volných míst přitom odpovídal počtu lidí bez práce. Typický byt 2+kk, o velikosti 50 m², v dobrém stavu pořídíte v Chrudimi za 2.750.000,- Kč.

Bydlení v Hradci Králové
Hradec Králové je podle některých průzkumů jedním z nejlepších míst pro život v České republice. Dostatek vzdělávacích institucí, rozlehlé parky, kvalitní zdravotní péče. To jsou jen některé z hlavních výhod bydlení v Hradci. Mezi ty další patří napojení na dálnici na Prahu i směrem do Krkonoš. Lidé pozitivně hodnotí také rozsáhlou síť cyklostezek a dostatek sportovního vyžití. Typický byt 2+kk, o velikosti 50 m², v dobrém stavu pořídíte v Hradci Králové za 3.500.000,- Kč.

Ve všech třech městech se zkrátka dobře žije a díky své poloze jsou velmi úzce propojené. Najdete tam vše, co budete potřebovat ke spokojenému bydlení, nicméně rozdíl v pořizovací ceně může být rozhodující.

A co se týká prodejů, o nich v dnešní době rozhoduje více než kdy jindy perfektní příprava a prezentace, která musí zaujmout na první pohled. Prodávající tuto část často podceňují, ale je naprosto zásadní. Podívejte se, jak připravuji byty k prodeji a pokud řešíte nebo uvažujete o prodeji bytu v Pardubicích, Hradci Králové nebo Chrudimi, tak mi zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. V tomto okolí se pohybuji 8 let a prodal jsem přes 400 nemovitostí…

Budu se těšit na osobní setkání.

Bře 10
2

JAK KORONAVIRUS OVLIVNIL CENY BYTŮ V PRAZE?

By | Byty, Nemovitosti

Současná doba přináší mnoho otázek a problémů. Jedna jistota ale zůstává. Ceny nemovitostí napříč republikou stále rostou, českou metropoli nevyjímaje. Jen za poslední rok se ceny metru čtverečního bytu v Praze zvýšily o více než deset procent, ale co může být překvapením, ceny pronájmů šly naopak dolů. Současný trend a tempo růstu je neúnosné a vidina vlastního bydlení se mnoha lidem vzdaluje. Nabízí se otázka, kdy tato bublina praskne?

Růst cen očekávám i v roce letošním. Konkrétně v Praze se v tuto chvíli žádné zlevňování nepředpokládá, zájem investorů je stále velký. Velký podíl na tom má i nedostatečná výstavba nových bytových domů. Určitou možnost zvýšení bytového fondu v hlavním městě představují hotely. Pokud se turisté v dohledné době nevrátí, z mnoha hotelů mohou vzniknout byty.

Nově vznikající byty totiž neuspokojují potřeby zájemců. V následujících letech by mohli developeři dokončit kolem šesti tisíc bytů ročně, ale k zastavení růstu cen bydlení, které nesnížila ani koronavirová krize, jich je však potřeba dokončit každý rok deset tisíc. Na území Prahy se v roce 2020 stavělo 14 450 bytů ve 137 bytových projektech. Stavební firmy dokončily vloni v hlavním městě nejméně nových bytů za posledních sedm let. Od začátku roku do konce srpna jich Český statistický úřad v rámci nové výstavby evidoval 3 010. To je o 554 méně než za stejné období roku 2019. Méně nových bytů stavební firmy v Praze dokončily už jen v roce 2013. Podle odhadů odborníků chybí nyní v Praze přibližně 50 tisíc bytů. Některé studie přitom ukazují, že do roku 2030 se má do hlavního města přistěhovat dalších 200 tisíc lidí. I přes koronavirovou krizi se dá počítat s tím, že právě v Praze bude vždy dostatek pracovních míst v různých oborech a platové podmínky tam budou lepší než ve zbytku republiky.

I pro investory je hlavní město zajímavé – až pominou současná opatření, do města se vrátí turisté a radikálně se zvýší zájem o krátkodobé pronájmy, které jsou pro majitele velmi výhodné. Nejvíce v posledním roce rostly ceny bytů v Praze 8 a v Praze 9, a to o 16,3 respektive 14,3 procenta. Oblíbený Karlín či Vysočany na tom mají určitě velký vliv.

Očekávám, že se v následujících měsících a letech zvedne zájem také o nemovitosti ve Středočeském kraji. Mnoho společností během koronavirové krize zavedlo možnost home office a mnoho z nich práci z domova ponechá svým zaměstnancům jako benefit. Odpadne tak pro ně každodenní docházení do kanceláří ve městě a mohou tak zvolit levnější nemovitost ve středních Čechách, odkud není problém jeden či dva dny do práce dojíždět.

Připravil jsem si pro Vás dva grafy, na kterých je krásně vidět vývoj cen bytů v Praze. Koronavirus se u nás objevil v březnu loňského roku. Na obou grafech vidíme mírný pokles a obavy z této situace. Nicméně v květnu se situace vrátila do starých kolejí a ceny neustále stoupají. Druhý graf ukazuje modelovou situaci bytu o velikosti 60 m2, s nejčastější dispozicí 2+1 nebo 3+kk.

      

Zdroj: realitymix.cz – (Do této statistiky se počítají byty jak v původním stavu, tak i po rekonstrukci).

 

Pokud tedy řešíte, zda svoji nemovitost prodat nebo si ji ponechat, stále tak platí, že nemovitosti jsou ideálním místem pro dlouhodobé uložení peněz. Stejně tak platí, že pokud se chystáte svou nemovitost prodat právě teď, nikdy nebyly ceny vyšší. Takže i na prodej je správná doba. Pokud hledáte někoho, kdo se o vše postará od A do Z, bude Vaší pravou ruku a všechy starosti vyřeší za Vás, tak mi zavolejte a rád pomůžu i Vám.

Úno 22
1

JAK KORONAVIRUS OVLIVNIL CENY BYTŮ V PARDUBICÍCH?

By | Byty

Ceny bytů v Pardubicích vzrostly i o 20 procent. Trhu pomohly hypotéky…

Nemusí to na první pohled vypadat plně logicky. Ale přesto je to tak. Ceny nemovitostí v krajském městě – a nejen v něm – v době koronakrize rostou. My jsme s kolegy v regionu Pardubic, Hradce Králové a Chrudimi zaznamenali nárůst i více než o dvacet procent.

Za poslední roky se ceny některých druhů nemovitostí dokonce zdvojnásobily. Menší stagnaci a snížení cen jsme zaznamenali u pronájmů. Zájem je o všechny typy nemovitostí, vedou ale menší byty. Ty jsou totiž zajímavé i jako investice.

Když koronavirová krize vypukla, neměli jsme s kolegy pomalu co nabízet. Trh na chvíli ustrnul, během několika týdnů ale znovu ožil a zájem našich klientů se rychle zvýšil. Nyní je poptávka obrovská.

A jak se zájem projevil řečí čísel? Ceny nemovitostí v Pardubicích dosahovaly na přelomu let 2019 a 2020 historického maxima. V roce 2019 byla průměrná cena za metr čtvereční 38 tisíc korun. V roce 2020 to už bylo přes 44 tisíc. Jde o celkový nárůst o 17 procent. Další zajímavý ukazatel je, že od roku 2005 se ceny zvýšily téměř o 100 procent.

Důvodů, proč lidé kupují byty i v době, kdy se propadá třeba trh s automobily, je více. Svůj vliv má nepochybně také vývoj na trhu s hypotékami. Když Česká národní banka uvolnila některé limity pro poskytování hypoték, řadě klientů ulehčila situaci pro financování nemovitostí. Hypotéku je nyní snazší získat než v předchozích letech a to se odráží i na poptávce po ní, proto zájem o hypoteční úvěr je aktuálně nejvyšší od listopadu 2018.

Růst cen i u bytů na pronájem v Pardubicích v minulém roce zaregistroval největší český realitní portál Sreality.cz. Podle něj roste zájem především o malé byty, které si pronajímají mladé páry nebo třeba studenti. Podle něj Pardubický kraj zaznamenal zvýšení nabídkových cen malých bytů do 45 metrů čtverečních určených k pronájmu. Ceny bytů stoupají navzdory tomu, že ve městě roste celá řada nových bytových domů. Ani nové bytové jednotky ale zájem lidí neuspokojují.

Z mého pohledu se tedy dá říct, že pokud v nejbližší době nedojde v Pardubicích na masové propouštění, ceny bytů půjdou stále nahoru.

Pokud řešíte nebo uvažujete o prodeji nebo pronájmu bytu v Pardubicích, tak mi zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. Ceny bytů ovlivňuje spousta faktorů, zpracuji Vám odhad, abyste měli jasnou představu o tržní ceně a neprodávali pod cenou. Pomohu Vám s celým procesem prodeje a Vaše jediná starost bude, jak peníze z prodeje využít a dále investovat.

Připravil jsem si pro Vás čtyři grafy, na kterých je krásně vidět vývoj cen bytů v Pardubicích. Koronavirus se u nás objevil v březnu loňského roku. Na grafech vidíme mírný pokles a obavy z této situace. Nicméně v květnu se situace vrátila do starých kolejí a ceny neustále stoupají. Druhý graf ukazuje modelovou situaci bytu o velikosti 60 m2, s nejčastější dispozicí 2+1 nebo 3+kk.

Poslední dva grafy ukazují vývoj cen u pronájmů.

Do této statistiky se počítají byty, jak v původním stavu, tak i po rekonstrukci.

Zdroj: realitymix.cz

 

Jaké faktory ovlivňují ceny bytů?

Před každým prodejem si majitelé pokládají otázku, za kolik by se tak dal můj byt prodat? Vůbec se nebojte na mých stránkách zdarma vyplnit online odhad nebo mi zavolat.

Lokalita

Zásadní faktor číslo jedna. Lidé preferují bydlení v blízkosti parků nebo lesa. Rozhoduje vzdálenost bytu od centra města, školy, školky, obchodu s potravinami a dopravního spojení, jako jsou spoje městské hromadné dopravy apod. Což splňují téměř všechny lokality. Dubina, Dukla, Polabiny atd. Mírné navýšení ceny můžete očekávat v centru města, v okolí třídy Míru, Závodu Míru, Smilovy ulice, Karloviny a Pernštýnského náměstí.

Forma vlastnictví

Osobní vlastnictví – zájemci tuto formu preferují více, je dostupnější a bez výrazných omezení

Družstevní vlastnictví – musíme zohlednit, jestli se plánuje převod bytové jednotky do osobního vlastnictví. Dále jaká je výše nesplacené anuity? Cena je v průměru o 10 % nižší, ale velmi záleží na okolnostech a stanovách bytového družstva.

Celý článek o základních rozdílech mezi bytem v osobním a družstevním vlastnictví

Rok výstavby bytového domu a typ stavby

Cenový rozdíl je také mezi bytem v cihlovém a panelovém domě. Rozhoduje rok výstavby a jeho celkový stav. Zateplení, výměna oken, rozvodů, střechy, zda je byt bezbariérový, zda má výtah, jak hospodaří SVJ, zda jsou na bytě nějaké dluhy z výše uvedených revitalizací domu, jak vysoký je fond oprav apod.

Dispozice, výměra a příslušenství

Pro kupující je důležitá dispozice, celková skladba bytu a také velmi často preferují koupi bytu, který má balkon nebo lodžii a prostorný sklep.

Způsob prezentace a přehlednost prodeje

Nabídka bytu na prodej se musí odlišit od ostatních tuctových inzerátů. Často se jedná o jednu z částí, kterou majitelé nemovitostí podceňují, ale je zásadní, pokud chcete prodat nebo pronajmout za maximální cenu. Ukázky toho, jak připravuji byty k prodeji.

Pokud řešíte nebo uvažujete o prodeji nebo pronájmu bytu v Pardubicích, tak mi zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. Ceny bytů ovlivňuje spousta faktorů, zpracuji Vám odhad, abyste měli jasnou představu o tržní ceně a neprodávali pod cenou. Pomohu Vám s celým procesem prodeje a Vaše jediná starost bude, jak peníze z prodeje využít a investovat.

Led 08
2

JAK JE TO S DANÍ Z NABYTÍ NEMOVITOSTI? BYLA OPRAVDU ZRUŠENA?

By | Byty, Domy, Nemovitosti, Právo, Prodej

Daň z nabytí nemovitosti byla opravdu zrušena. A to i zpětně!

Po velkém množství telefonátů a dotazů ze stran klientů, kteří nevěřili tomu, že daň byla opravdu zrušena jsem se rozhodl napsat krátký článek o tom, jak to opravdu je. Čtyřprocentní daň z nabytí nemovitých věci skončila. Mnoha lidem se to zdálo jako nemožné, ale konečně byla tato nesmyslná daň zrušena. V pátek 25. září 2020 byla tato novinka publikovaná ve Sbírce zákonů a den poté vstoupila v účinnost. Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí platí se zpětným účinkem k prosinci 2019 nebo později. Informovalo o tom Ministerstvo financí. Ale co když jste už daň zaplatili? Více informací najdete v článku.

Tato novinka v praxi znamená úsporu pro kupující, kteří již nemusejí počítat s tím, že zaplatí celá čtyři procenta z hodnoty nemovitosti. Tím pádem významně ušetří a peníze mohou použít např. na rekonstrukci a další úpravy. Daň už nezaplatí nikdo, komu byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, nebo kdo nabyl vlastnické právo k nemovité věci neevidované v katastru, v prosinci 2019 nebo později.

„Zrušením nabývací daně především podáváme pomocnou ruku mladým rodinám, které tím povzbudíme k pořízení vlastního bydlení. Čtyři procenta z kupní ceny bytu dnes v Praze znamenalo klidně 200 až 300 tisíc korun navíc. Ty jim teď zůstanou v kapse, třeba na vybavení nového bydlení. Podpoříme tím i spotřebu domácností, čímž pomůžeme znovu roztočit kola české ekonomiky,“ uvedla ministryně financí Alena Schillerová.
Ze zrušení daně z nabytí nemovitých věcí mají zpětně prospěch všichni kupující, kterým katastrální úřad provedl vklad na katastr v průběhu prosince 2019 nebo později.
Jde o množinu lidí, kterým Ministerstvo financí v rámci liberačního balíčku odsunulo úhradu daně z nabytí nejprve do konce srpna a poté až do konce tohoto roku tak, aby tuto daň případně nemuseli platit vůbec. A těm, kteří ji už v předstihu zaplatili, vznikne přeplatek, o jehož vrácení mohou nyní požádat. O vrácení přeplatku lze žádat na místně příslušném finančním úřadě, který se žádostmi zabývá od 29. září. K vrácení přeplatku následně podle daňového řádu dojde do 30 dnů od podání žádosti. Přeplatek lze také použít k úhradě jiné vzniklé daňové povinnosti.

Banner prodej nemovitosti

Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí odstraní celou řadu daňových výjimek, se kterými se Ministerstvo financí zavázalo bojovat.
Se samotnou daní navíc zanikne i povinnost podávat přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí. Díky méně papírování bude možné výrazně snížit počty úředníků, což ušetří řádově stamiliony korun. Navíc se ulehčí i kupujícím.

Každá mince má ale dvě strany. Návrh schválený vládou dále počítal se zrušením možnosti uplatňovat si po roce 2021 odpočty úroků pro nově uzavřené smlouvy o úvěru na bydlení jako nezdanitelné části základu daně. Poslaneckým pozměňovacím návrhem ale zůstává tato možnost ponechána, pouze se pro nové úvěry na bydlení obstarané od 1. ledna 2022 snižuje limit odpočtů z původních 300 tisíc korun na 150 tisíc korun. Na bytové potřeby obstarané před tímto datem se bude nadále aplikovat limit 300 tisíc korun, a to včetně pozdějšího refinancování.

Zde se můžete podívat na můj minulý článek, kde nebylo zrušení daně ani zdaleka tak jisté.

Pokud budete mít nějaké dotazy, tak mi klidně zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. Budu se těšit.

Dub 20
6
Radnice Pardubice

JAKÝ JE VÝVOJ CEN BYTŮ V PARDUBICÍCH?

By | Byty, Nemovitosti, Prodej

Ceny nemovitostí v Pardubicích dosahovaly na přelomu let 2019 a 2020 historického maxima. V roce 2019 byla průměrná cena za m² 38.000,- Kč. V roce 2020 to už bylo přes 44.000,- Kč. Jde o celkový nárůst o 17 %. Další zajímavý ukazatel je, že od roku 2005 se ceny zvýšily téměř o 100 %. Příčinou růstu cen byla především vysoká kupní síla a také omezená nabídka nových bytů k prodeji. Obecně mají největší nárůst města, kde je dostatek pracovních míst, možností ke studiu a volnočasových aktivit. Pardubice všechna vyjmenovaná kritéria splňují ve všech ohledech. Cenu nemovitostí tedy velmi ovlivňuje poptávka a nabídka, která ani v Pardubicích není dostatečná.

V posledních letech zde vzniká mnoho nových developerských projektů. Ať už se jedná o bytový dům Na Vinici, developerský projekt Na Spravedlnosti nebo bytový dům Na Haldě. Plánují se také další výstavby, jako např. v centru města developerský projekt ve Smilově ulici a nový multifunkční komplex místo bývalé továrny Tesla Pardubice. Mluvíme tady o několika tisících bytech, které se v poslední době staví a připravují k prodeji.

Nabízí se otázka, co se stane s cenami nemovitostí po skončení nouzového stavu, kvůli pandemii koronaviru. V tuto chvíli je to jako věštění z křišťálové koule a záleží, jak dlouho bude tato situace trvat a jaká opatření vláda stanoví. Může nastat mírný pokles cen, ale prozatím se rozhodně nedá očekávat rapidní snížení.

Podívejte se, jak se vyvíjely ceny bytů v Pardubicích v posledních letech.

Pojďme se podívat na příklad z praxe, při koupi bytu 2+kk o celkové ploše 60 m² v Pardubicích s následným pronájmem

Do této statistiky se počítají byty, jak v původním stavu, tak i po rekonstrukci.

Zdroj: realitymix.cz

Pokud si takový byt pořídím za částku 2.510.000,- a následně ho pronajmu za 12.200,- je hrubý roční výnos 5,86 %.

Pro zajímavost: Pardubák s průměrným platem si na byt 2+kk o výměře 60 m² vydělá za necelých 7 let. Nabízí se srovnání s Hradcem Králové, který je na tom velmi podobně.

Jaké faktory ovlivňují ceny bytů?

Před každým prodejem si majitelé pokládají otázku, za kolik by se tak dal můj byt prodat? Vůbec se nebojte na mých stránkách zdarma vyplnit online odhad nebo mi zavolat.

V Pardubicích obchoduji s nemovitostmi každý den, můžete se za mnou stavit do kanceláře ve Smilově ulici a Vaše představy můžeme probrat osobně. O ceně bytu rozhoduje velké množství proměnných. Pojďme se podívat na ty nejzásadnější.

Lokalita

Zásadní faktor číslo jedna. Lidé preferují bydlení v blízkosti parků nebo lesa. Rozhoduje vzdálenost bytu od centra města, školy, školky, obchodu s potravinami a dopravního spojení, jako jsou spoje městské hromadné dopravy apod. Což splňují téměř všechny lokality. Dubina, Dukla, Polabiny atd. Mírné navýšení ceny můžete očekávat v centru města, v okolí třídy Míru, Závodu Míru, Smilovy ulice, Karloviny a Pernštýnského náměstí.

Forma vlastnictví

Osobní vlastnictví – zájemci tuto formu preferují více, je dostupnější a bez výrazných omezení

Družstevní vlastnictví – musíme zohlednit, jestli se plánuje převod bytové jednotky do osobního vlastnictví. Dále jaká je výše nesplacené anuity? Cena je v průměru o 10 % nižší, ale velmi záleží na okolnostech a stanovách bytového družstva.

Celý článek o základních rozdílech mezi bytem v osobním a družstevním vlastnictví

Rok výstavby bytového domu a typ stavby

Cenový rozdíl je také mezi bytem v cihlovém a panelovém domě. Rozhoduje rok výstavby a jeho celkový stav. Zateplení, výměna oken, rozvodů, střechy, zda je byt bezbariérový, zda má výtah, jak hospodaří SVJ, zda jsou na bytě nějaké dluhy z výše uvedených revitalizací domu, jak vysoký je fond oprav apod.

Dispozice, výměra a příslušenství

Pro kupující je důležitá dispozice, celková skladba bytu a také velmi často preferují koupi bytu, který má balkon nebo lodžii a prostorný sklep.

Způsob prezentace a přehlednost prodeje

Nabídka bytu na prodej se musí odlišit od ostatních tuctových inzerátů. Často se jedná o jednu z částí, kterou majitelé nemovitostí podceňují, ale je zásadní, pokud chcete prodat nebo pronajmout za maximální cenu. Ukázky toho, jak připravuji byty k prodeji.

Pokud řešíte nebo uvažujete o prodeji nebo pronájmu bytu v Pardubicích, tak mi zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. Ceny bytů ovlivňuje spousta faktorů, zpracuji Vám odhad, abyste měli jasnou představu o tržní ceně a neprodávali pod cenou. Pomohu Vám s celým procesem prodeje a Vaše jediná starost bude, jak peníze z prodeje využít a investovat.

Dub 15
5
palec nahoru realitniho maklere

VÍTE, CO BY PRO VÁS MĚL UDĚLAT KAŽDÝ REALITNÍ MAKLÉŘ?

By | Byty, Domy, Nemovitosti, Prodej
V tomto článku jsem se rozhodl Vám přiblížit, co obnáší práce profesionálního realitního makléře a co všechno by pro Vás měl udělat. Mám připravený osvědčený postup, který mi skvěle funguje. Nemovitosti připravuji k prodeji tak, aby se prodali za maximální možnou cenu a jako prodávající jste byli maximálně právně chráněni. Každý obchod je jiný a proto je důležité vše přizpůsobit na míru dané nemovitosti a Vašim představám. Sepsal jsem pro Vás 20 bodů, které považuji za důležité.

1) Úvodní schůzka

Můžeme se sejít v mé kanceláři, ve Vaší oblíbené kavárně nebo přímo na prodávané nemovitosti. Na základě Vašich představ a požadavků stanovíme reálnou tržní cenu a společně navrhneme postup prodeje.

2) Podpis dohody o nabízení nemovitosti

Součástí této dohody budu já, jako zastupující realitní makléř, dále nemovitost, která se prodává, její cena, provize a do kdy je dohoda platná. Největší přidanou hodnotu má dohoda v tom, že se zavazuji zařídit všechny povinné náležitosti, abyste byli maximálně chráněni.

3) Příprava nemovitosti

U nemovitostí po rekonstrukci často stačí poklidit a může se začít prezentovat. Nemovitosti, které jsou v původním stavu určeném k rekonstrukci, dělám tzv. „Home Staging“. Pokud je to jen trochu možné, vystěhuji starý nábytek, vymaluji, uklidím a nechám nemovitost vybavit vlastním nábytkem, který si pak zájemci mohou odkoupit. Nemovitost představíme v úplně jiném světle a oslovíme daleko více zájemců. Zajišťuji také veškeré potřebné dokumenty, které budeme k prodeji potřebovat, ať už na stavebním úřadě nebo u jiných institucí.

4) Vytvoření poutavé prezentace

Základem úspěšného prodeje je prezentace, která zaujme na první pohled. Dále je velmi důležité se odlišit od ostatních tuctových inzerátů, kterých je na realitních serverech velké množství. Na každé své zakázce tvořím video prohlídku,  která mi velmi pomáhá v oslovení několika tisíců zájemců na sociálních sítích. Nedílnou součástí je i virtuální prohlídka, kde si může zájemce projít nemovitost z pohodlí domova, změřit jednotlivé místnosti, výšku stropu, atd. Díky této službě jsem prodal nemovitost zájemci, který bydlel 200 kilometrů daleko, jen z fotografií si neuměl celý prostor představit a na prohlídku by se tak vůbec nedostavil! Samozřejmostí jsou profesionální fotografie a záběry dronu z okolí.

5) Zpracování nabídky

Pro každou video prohlídku se zpracuje scénář, hudba, titulky a stříhají se záběry. Virtuální prohlídka se také doplňuje o další údaje o nemovitosti. Zpracování záběrů je časově velmi náročné, ale výsledek stojí za to.

6) Export nabídky

Po společném odsouhlasení všech důležitých věcí exportuji nabídku na všechny nejvyhledávanější realitní servery. Inzerát se „topuje“, aby se stále držel na předních místech a byl zájemcům co nejvíce na očích.

7) Odeslání nabídky poptávajícím klientům z e-mailové databáze

Velmi důležitá část mé práce. Nabídku zasílám všem mým klientům, ať už těm, na které se nedostalo při minulých prodejích, tak klientům, kteří mě oslovili s pomocí najít ideální nemovitost. Často se stalo, že jsem našel kupce právě z této databáze.

8) Příprava na cílené marketingové kampaně

Mám připravený osvědčený postup, který skvěle funguje. Připravuji několik reklamních příspěvků, které osloví celou lokalitu. Facebook, Google, Seznam. To jsou 3 servery, na které se zaměřuji. Vše po důkladné analýze klíčových slov. Mám tak jistotu, že pokud někdo shání podobnou nemovitost, tak si ho najdeme.

9) Lokální prezentace v okolí

Po vzájemné dohodě mohu realizovat roznos letáků a inzerci v novinách. Na nemovitost umístím také reklamní banner s informací, že je nemovitost na prodej. Nepodceňuji žádnou část propagace, třeba si najdeme zájemce právě z řad náhodných kolemjdoucích.

10) Organizace prohlídek

Většinou mám od nemovitosti klíče a vždy informuji majitele o tom, kdy se v nemovitosti budu pohybovat. Prohlídky domlouvám po sobě, aby se zájemci viděli.

11) Podpis rezervační dohody

Máme kupce! Sepisujeme rezervační dohodu, zájemce skládá zálohu a během domluvené lhůty si řeší financování. Důležité je, že dohoda je závazná, takže Vás nikdo nebude zdržovat, pokud to nemyslí vážně.

12) Příprava smluvních podkladů naším právním oddělením

Na katastru nemovitostí vyzvednu všechny potřebné dokumenty, nabývací tituly, list vlastnictví a případně další podklady, které budou potřeba. Zadám požadavek na vypracování kupní smlouvy, která bude přímo šitá na míru Vaší nemovitosti a bude sepsána tak, abyste byli maximálně chráněni.

13) Zajištění advokátní úschovy

Zařídím také vypracování smlouvy o advokátní úschově u renomované advokátní kanceláře, kde spolupracuji s odborníky na realitní právo. Tuto část obchodu považuji za vůbec nejdůležitější.

14) Objednání průkazu energetické náročnosti budovy (PENB)

Spolupracuji s několika společnostmi, které vypracování štítku řeší, aby byly splněny všechny zákonné náležitosti. Na majitele nemovitostí začínají chodit kontroly a po nesplnění jim hrozí pokuta až 100.000,- Kč. PENB se musí předat nejpozději k podpisu kupní smlouvy, ideálně však už při začátku inzerce.

15) Podpis smluv

Všechny smlouvy důkladně probereme a vysvětlíme. Samotný podpis smluv řeším přímo v advokátní kanceláři. Pan advokát ještě jednou vše vysvětlí, ověří podpisy a vy se seznámíte s osobou, která Vám bude uschovávat prostředky během přepisu na katastru nemovitostí.

16) Podání smluv na katastr nemovitostí

Po podpisu smluv čekáme na přijetí celé kupní ceny. O připsání bude všechny zúčastněné strany informovat advokát, součástí přílohy bude i výpis z účtu. Poté vezu kupní smlouvy na katastr, kde uhradím kolek za podání.

17) Konec lhůty – uvolnění peněz z advokátní úschovy

Po podání smluv nám běží zákonná lhůta 20 dní, kdy katastr nemůže nemovitost přepsat na nového majitele. Vše hlídám a po zapsání zajistím aktuální list vlastnictví, který předám advokátní kanceláři, a ta uvolňuje peníze na předem domluvený účet.

18) Předání nemovitosti

Po přepisu na katastru řešíme předání klíčů a veškerých náležitostí s tím spojených. Opíšeme stavy měřičů energií do předávacího protokolu.

19) Přepis energií

Často se jedná o nejhorší část celého obchodu, která stojí spoustu nervů. Ukončení smlouvy za Vás mohu zařídit na základě plné moci a vy budete mít vše bez starostí.

20) Odhlášení nemovitosti na Finančním úřadě

Závěrečný krok. Musíte dát na vědomí finančnímu úřadu, že jste prodali nemovitost, abyste už dále neplatili daň z nemovitosti. Po přepisu nemovitosti má kupující 3 měsíce na podání a úhradu daně z nabytí. Je důležité dodat, že za to jako prodávající nijak neručíte.

Pokud uvažujete nad prodejem nemovitosti nebo se chcete jen poradit, tak mi zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. Výše zmíněné body jsem sepsal velmi stručně. Po osobním setkání vše upravíme a nastavíme na míru Vaší nemovitosti, abyste byli maximálně spokojeni.

 

Bře 26
1
advokatni uschova financi kupni ceny

ÚSCHOVA FINANČNÍCH PROSTŘEDKŮ PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI – JAKOU INSTITUCI ZVOLIT?

By | Byty, Domy, Nemovitosti, Právo, Prodej

Úschova kupní ceny je při prodeji nemovitosti jednou z nejdůležitějších věcí a dává nám jistotu, že během realitního obchodu budou finance v bezpečí u neutrální strany, která je uvolní po splnění dohodnutých podmínek. Prodávající je chráněn před situací, kdy na katastru nemovitostí dojde ke změně vlastnického práva ve prospěch kupujícího, který mu poté odmítl zaplatit. Nejprve se tedy uloží do úschovy celá kupní cena, poté se podá návrh na vklad kupních smluv a teprve až po předložení nového listu vlastnictví se peníze z úschovy uvolní. Existuje několik možností úschovy, která z nich je ta nejlepší? Připravil jsem pro Vás krátký popis institucí, které tuto službu poskytují.

Advokátní úschova

Jedná se o nejčastější typ úschovy, která se v praxi využívá. Advokát splnil podmínky stanovené zákonem a je pojištěn pro případ odpovědnosti za škodu. Zásadní význam má to, že se nejedná o osobní účet advokáta. Každý realitní obchod má svůj samostatný účet, takže na něm nejsou prostředky nikoho jiného. Z mého pohledu se jedná o nejtransparentnější, nejbezpečnější a cenově nejdostupnější možnost úschovy. Ceny si stanovují advokátní kanceláře a většinou je to dle dohody.

Notářská úschova

Notářská úschova je v mnoha věcech velmi podobná té advokátní. Úschovu poskytuje notář, který je členem Notářské komory České republiky. Odpovědnost za poskytnuté služby jsou jako u advokáta. Nevýhodou je vysoká odměna notáře, která se musí řídit vyhláškou ministerstva a nelze se domluvit jinak.

Z prvních 100.000,- Kč tarifní hodnoty 1,2 %,

z přebývající částky až do 500.000,- Kč tarifní hodnoty 0,6 %,

z přebývající částky až do 1.000.000,- Kč tarifní hodnoty 0,4 %,

z přebývající částky až do 10.000.000,- Kč tarifní hodnoty 0,2 %.

 Bankovní úschova

Realizuje se pomocí jistotních a vázaných účtů. Některé banky tuto službu poskytují pouze v tom případě, když na danou nemovitost poskytují hypoteční úvěr. Výhodou je zázemí a důvěryhodnost jednotlivých bank. Na druhou stranu případné úpravy smlouvy jsou velmi komplikované a zdlouhavé. Jsou postaveny tak, aby vyhovovaly bankám, a někdy obsahují doslova nebezpečná ujednání, která klienta nechrání. V případě nutnosti spojit se s odpovědnou osobou je často velmi obtížný úkol. Cenu úschovy kupní ceny si určuje každá banka sama, záleží na výši částky.

Úschova u realitní kanceláře

Některé „realitky“ ještě úschovu ve své kanceláři nabízí. Nicméně tento zastaralý trend z trhu vymizí po prosazení nového realitního zákona, kde se tato forma úschovy zakazuje, pokud si o ni klient sám nepožádá. Tuto formu úschovy důrazně nedoporučuji. Realitní kanceláře nejsou žádným způsobem regulovány, nemusí být pojištěny pro případ vzniklé škody a prostředky mnohdy přijímají na svůj obchodní účet. Setkal jsem se také s tím, že na realitního makléře nebo realitní kancelář, která spravovala účet byla uvalena exekuce a klienti tak přišli o svoje peníze.

Ušetřete svoje nervy, peníze, věnujte svůj čas rodině a raději svěřte všechna úskalí prodeje prověřenému realitnímu makléři. Dlouhodobě řeším smlouvy s advokátní kanceláří, kde spolupracuji se specialisty na realitní právo. Rozhodně úschovu kupní ceny neberte na lehkou váhu. Je také velmi důležité, aby smlouva o úschově kupní ceny korespondovala se smlouvou kupní. Pokud budete mít nějaké dotazy, tak mi klidně zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení.

 

Bře 19
1
pocitac a mobil realitniho maklere

KARANTÉNA: JAK NA PRODEJ NEMOVITOSTI ZA SOUČASNÉ SITUACE?

By | Byty, Domy, Nemovitosti, Prodej

S ohledem na přibývající dotazy bych Vám chtěl přiblížit současnou situaci na trhu s nemovitostmi. Po oznámení karantény není pro občany ČR možné řešit prodej nemovitosti, provádět prohlídky a věci s tím spojené. Někdo ale nemovitost přesto prodat potřebuje. Jak na to? Je třeba si včas uvědomit, že zdraví je na prvním místě. Proto všechny potřebné náležitosti prodeje nyní řeším online. Situace je taková, jaká je, ale buďte v klidu, vše za Vás zařídím. Sepsal jsem nejčastější otázky klientů.

 

Je vůbec možné za současné situace prodat nemovitost?

Ano, ale s výraznými omezeními, které se musí respektovat. Realitní život se nezastavil, je však potřeba hledat cesty, jak neporušovat nařízení vlády a snižovat riziko šíření nákazy.

Jak bude probíhat naše první setkání?

Nemusíme se potkat osobně, jednání můžeme vést online. Celý proces přizpůsobíme vaším přáním a potřebám. Schůzky teď řeším po telefonu, příp. video hovorem pomocí mobilních aplikací nebo přes Skype.

Jak budete provádět prohlídky?

Osobní prohlídky jsou v současné chvíli zakázané. Úplně jiný rozměr tak dostává prezentace, kterou připravuji pro každý obchod. Ať už se jedná o video prohlídku, letecké záběry okolí z dronu a hlavně virtuální prohlídku. Kupující se projde po jednotlivých pokojích, nasaje atmosféru, obhlédne sousedství a jasně ukáže přednosti daného prostoru. A to vše online, bez osobní návštěvy, z pohodlí domova a bez rizika ani jedné ze zúčastněných stran.

Jak úspěšně dokončit celý obchod?

Zařídím vypracování kompletní smluvní dokumentace, včetně kupní smlouvy, návrhu na vklad, smlouvy o advokátní úschově, jednání s úřady atd. Finální verze si odsouhlasíme po e-mailu. Všechny úřady a advokátní kanceláře fungují s výrazným omezením, především online a po telefonu. Všechny zmíněné věci pro Vás zařídím.

Pokud si za současné situace nevíte rady s prodejem nemovitosti, tak mi klidně zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. Celou věc můžeme řešit po telefonu nebo pomocí online nástrojů, abyste byli maximálně chráněni. Tímto způsobem jsem řešil už mnoho obchodů a proto mě neváhejte kontaktovat.

 

Bře 11
2
schuzka s realitnim maklerem

CO BY MĚLA OBSAHOVAT NÁJEMNÍ SMLOUVA?

By | Byty, Domy, Nemovitosti

Pronájem nemovitosti bývá často velký oříšek. Najít spolehlivého nájemníka, který bude platit včas, chovat se slušně a bude dbát na vybavení je v současné době umění. Proto je velmi důležité nepodcenit výběr nájemníka. Ptát se na běžné otázky, abyste si ho co nejvíce prověřili. Kde pracuje, jaký je důvod stěhování, kolik osob bude v bytě a jestli má exekuci, příp. insolvenci? Čím více se budete věnovat výběru nového nájemníka, tím spíše se vyhnete problémům v budoucnu.

Zásadní body, které v nájemní smlouvě nesmějí chybět

1) Prohlášení smluvních stran

Nájemní smlouva má dvě strany – pronajímatele a nájemce. Musí být uvedeno jméno, příjmení, rodné číslo, trvalé bydliště a číslo občanského průkazu. Je důležité si také ověřit totožnost druhé strany.

2) Předmět nájmu

Předmět nájmu musí být důkladně popsaný. Při pronájmu rodinného domu musíte uvést i údaje z katastru nemovitostí. U bytu se uvádí umístění v bytovém domě, dispozice, výměra a podrobně popsané vybavení.

3) Doba trvání nájemního vztahu a jeho ukončení

Je důležité do smlouvy uvést jak dlouho bude nájem trvat, na dobu určitou nebo neurčitou? Musí být také určena výpovědní lhůta. Lhůta běžně začíná prvním dnem v následujícím měsíci, kdy byla písemná výpověď doručena druhé straně. Výpověď trvá tři měsíce. Smluvní strany se mohou dohodnout na kratší době. Po skončení nájemního vztahu je nutné sepsat předávací protokol.

4) Nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním bytu

Měsíční nájemné za užívání bytu doplňují také náklady za služby, které se odesílají na účet pronajímatele vždy do data stanovaného ve smlouvě. Službami se rozumí například studená voda, teplá voda, vytápění apod. Každý rok by se mělo předkládat také roční vyúčtování služeb. Součástí tohoto článku by měla být i inflační doložka.

5) Jistota

Pro nás známá jako vratná kauce, která slouží jako pojistka pro pronajímatele. Tyto prostředky je pronajímatel oprávněn použít na úhradu nezaplaceného nájemného nebo také na úhradu zničeného nábytku a dalšího příslušenství nemovitosti.

6) Práva a povinnosti smluvních stran

Možná jeden z nejdůležitějších bodů celé smlouvy. Tento článek jasně říká, co si v bytě můžete dovolit a co je naopak zakázáno. Dopředu se domluvíte na drobných úpravách bytu a případných kontrolách. Vyhnete se tak budoucím nesrovnalostem. Ve smlouvě si můžete diktovat svoje podmínky, ale nesmíte porušovat zákon a dobré mravy.

7) Předávací protokol

Je nedílnou součástí smlouvy, nejen při převzetí, ale i při předání bytu zpět pronajímateli. Sepisují se stavy měřičů energií, stav vybavení, příp. další poznámky, které si domluvíte.

Dalším důležitým upozorněním je to, že štítek energetické náročnosti budovy by se měl předávat nejen při prodeji, ale i při pronájmu nemovitosti.

Nevíte si rady? Chcete se poradit? Zavolejte mi a společně najdeme nejlepší řešení.

 

Bře 04
2
kalkulacka a pero realitniho maklere

KDY PLATÍME DAŇ Z PŘÍJMU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI?

By | Byty, Domy, Nemovitosti, Právo, Prodej

Jako prodávající máte povinnost zaplatit daň z příjmu. Existují však výjimky, kdy jste od této daně osvobozeni. Dávejte si pozor na záměnu daní. Mluvíme o dani z příjmu při prodeji nemovitosti. V jakém případě jste tedy od této daně osvobozeni?

1) Nemovitost vlastníte déle než 5 let

Pozor, pro podnikatele platí, že po celou dobu trvání této lhůty nesmí být nemovitost zahrnuta v obchodním majetku.

2) V nemovitosti bydlíte alespoň 2 roky

V nemovitosti musíte bydlet alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Bydliště neznamená mít nahlášený trvalý pobyt, ale majitel zde musí hradit energie a služby, nechat si zasílat poštu a případně mít i svědectví sousedů, že se skutečně na této adrese trvale zdržuje.

3) Prodáváte nemovitost za účelem zajištění bytové potřeby

Pokud prodáváte např. byt 1+1 za účelem koupě většího bytu, tak tyto finanční prostředky můžete použít na koupi nové nemovitosti, popř. její rekonstrukci. Dávejte si ale pozor na termíny. Peníze musíte investovat nejpozději do 1 roku následujícího po roce, ve kterém jste tyto prostředky z prodeje obdrželi.

4) Dědictví

Nabytí nemovitosti touto formou je vždy od této daně osvobozeno. Není podstatné, jestli se dědí v přímé nebo nepřímé linii.

5) Při prodeji bytu v družstevním vlastnictví

Při převodu členských práv a povinností v rámci družstva se této dani nepodléhá v případě, že doba mezi nabytím a převodem členských práv a povinností přesáhne dobu 5 let.

Pokud nesplňujete ani jednu z těchto výjimek, musíte tento příjem přiznat a zdanit. Učiníte tak v rámci řádného termínu přiznání do konce března následujícího roku po prodeji.

Příklad:

V roce 2019 jste koupili byt za 1,000,000,- Kč a o rok později jste se rozhodli pro výhodný prodej za částku 1,500.000,- Kč.

Pokud rozdíl z těchto částek nepoužijete na nákup nové nemovitosti, popř. rekonstrukci, tak musíte příjem zdanit.

Tím nám vznikl příjem ve výši 500.000,- Kč. Z této částky musíte uhradit daň ve výši 15%.

Základ pro výpočet daně si můžete snížit, např. uznatelnými náklady na rekonstrukci, opravu, poplatek realitní kanceláři a jakýkoli výdaj spojený se zhodnocením nemovitosti. Vše se ale musí řádně doložit. Rekonstrukce vlastními silami bohužel uznatelná není.

Každý případ je jiný, vždy se musí podrobně analyzovat a posoudit. Pokud si nevíte rady, tak mi zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení. 

 

Martin Slavík | Realitní specialista

Uvažujete o prodeji
nemovitosti a nechcete
na to být sami?

realitní makléř Martin Slavík

8 let   prodávám nemovitosti

400+  jsem jich zobchodoval

Martin Slavík | 604 505 514 | martin.slavik@hmct.cz

Ukončení popup