Martin Slavík

Bře 04

2

KDY PLATÍME DAŇ Z PŘÍJMU PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI?

By Martin Slavík | Byty, Domy, Nemovitosti, Právo, Prodej

Jako prodávající máte povinnost zaplatit daň z příjmu. Existují však výjimky, kdy jste od této daně osvobozeni. Dávejte si pozor na záměnu daní. Mluvíme o dani z příjmu při prodeji nemovitosti. V jakém případě jste tedy od této daně osvobozeni?

1) Nemovitost vlastníte déle než 5 let

Pozor, pro podnikatele platí, že po celou dobu trvání této lhůty nesmí být nemovitost zahrnuta v obchodním majetku.

2) V nemovitosti bydlíte alespoň 2 roky

V nemovitosti musíte bydlet alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem. Bydliště neznamená mít nahlášený trvalý pobyt, ale majitel zde musí hradit energie a služby, nechat si zasílat poštu a případně mít i svědectví sousedů, že se skutečně na této adrese trvale zdržuje.

3) Prodáváte nemovitost za účelem zajištění bytové potřeby

Pokud prodáváte např. byt 1+1 za účelem koupě většího bytu, tak tyto finanční prostředky můžete použít na koupi nové nemovitosti, popř. její rekonstrukci. Dávejte si ale pozor na termíny. Peníze musíte investovat nejpozději do 1 roku následujícího po roce, ve kterém jste tyto prostředky z prodeje obdrželi.

4) Dědictví

Nabytí nemovitosti touto formou je vždy od této daně osvobozeno. Není podstatné, jestli se dědí v přímé nebo nepřímé linii.

5) Při prodeji bytu v družstevním vlastnictví

Při převodu členských práv a povinností v rámci družstva se této dani nepodléhá v případě, že doba mezi nabytím a převodem členských práv a povinností přesáhne dobu 5 let.

Pokud nesplňujete ani jednu z těchto výjimek, musíte tento příjem přiznat a zdanit. Učiníte tak v rámci řádného termínu přiznání do konce března následujícího roku po prodeji.

Příklad:

V roce 2019 jste koupili byt za 1,000,000,- Kč a o rok později jste se rozhodli pro výhodný prodej za částku 1,500.000,- Kč.

Pokud rozdíl z těchto částek nepoužijete na nákup nové nemovitosti, popř. rekonstrukci, tak musíte příjem zdanit.

Tím nám vznikl příjem ve výši 500.000,- Kč. Z této částky musíte uhradit daň ve výši 15%.

Základ pro výpočet daně si můžete snížit, např. uznatelnými náklady na rekonstrukci, opravu, poplatek realitní kanceláři a jakýkoli výdaj spojený se zhodnocením nemovitosti. Vše se ale musí řádně doložit. Rekonstrukce vlastními silami bohužel uznatelná není.

Každý případ je jiný, vždy se musí podrobně analyzovat a posoudit. Pokud si nevíte rady, tak mi zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení.

Úno 19

3

KDY JE POTŘEBA PRŮKAZ ENERGETICKÉ NÁROČNOSTI BUDOVY PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI?

By Martin Slavík | Byty, Domy, Nemovitosti, Právo, Prodej

Řešíte prodej nemovitosti? Drtivá většina majitelů, kteří prodávají nemovitost na vlastní pěst, zapomínají na zákonné povinnosti, které musí splnit. Jednou z nich je předložení průkazu energetické náročnosti budovy, velmi často uváděnou pod zkratkou PENB. Stupnice energetické náročnosti je od písmene A až po nejhorší G. Za nepředání dokumentů straně kupující hrozí prodávajícímu tučná pokuta od energetické inspekce, která může dosáhnout až 100.000,- Kč. Dokonce může až po dobu 5 let zneplatnit smlouvu. Průkaz nelze vyhotovit zpětně, musí být předán nejpozději ke dni podpisu kupní smlouvy. Pojďme se podívat, kdy je průkaz potřeba a jaké existují výjimky.

Kdy musí být PENB zpracován?

Při prodeji nemovitosti
Při pronájmu nemovitosti
Pro novou budovu
Po rekonstrukci nemovitosti, kdy se změní více než 25% celkové plochy obálky budovy

Výjimky, kdy PENB být nemusí:

Stavby pro rodinnou rekreaci (rekreační objekty, chaty, chalupy), kde je spotřeba energie nižší než 25% celkové spotřeby během celého roku
Budovy postavené před rokem 1947, kde neproběhla rozsáhlá rekonstrukce
Objekty, které mají energeticky vztažnou plochu menší než 50 m²
Budovy, které jsou vedené jako kulturní památka, popř. se nacházejí v památkové zóně
Průmyslové a výrobní provozy s omezenou spotřebou energie

Jak je to při prodeji bytu?

Při prodeji bytu v družstevním vlastnictví se PENB předkládat nemusí, ale při prodeji bytu v osobním vlastnictví se dokládá PENB pro celou budovu. K dispozici je mají členové výboru SVJ.

Existují další výjimky a proměnné, které rozhodují. Nejlepší volbou je podrobná konzultace na každý případ zvlášť. Vyhotovení průkazu energetické náročnosti, který splňuje všechny zákonné náležitosti je finančně náročný. Moji klienti však takové starosti nemají. Zařídím všechny dokumenty, které jsou pro vypracování potřeba, předám je specialistovi a uhradím platbu.

Úno 12

2

JAKÉ NÁLEŽITOSTI BY MĚLA OBSAHOVAT KUPNÍ SMLOUVA PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI?

By Martin Slavík | Byty, Domy, Nemovitosti, Prodej

Prodáváte nemovitost, máte svého zájemce a potřebuje připravit kupní smlouvu? Nevíte, jaké jsou základní náležitosti, které musí obsahovat, aby bez problému prošla katastrem nemovitostí? Sepsal jsem pro Vás stručný popis.

V první řadě rozhodně doporučuji nechat smlouvy vypracovat u právníka. Nespoléhejte na vzory smluv, které jsou dostupné na internetu. Smlouva musí být šitá na míru danému listu vlastnictví a jejímu případnému omezení vlastnických práv.

Špatně napsaná smlouva pro Vás může znamenat několik ztracených týdnů a zbytečných poplatků. Katastr nemovitostí bývá nemilosrdný a smlouvy bez potřebných náležitostí zamítne a celé řízení může začít znovu.

V případě financování nemovitosti hypotečním úvěrem to může být velký problém, vzhledem k dodržení časových lhůt pro čerpání a dokončení obchodu. Díky tomu tak můžete ztratit zájemce na svoji nemovitost.

Kupní smlouva musí obsahovat tyto náležitosti:

Identifikace prodávajícího a kupujícího, údaje musí být aktuální
Identifikace prodávané nemovitosti, podle úředníků se v tomto bodě chybuje nejčastěji, ať už se jedná o chybně uvedené podíly, špatné názvy katastrálního území atd.
Kupní cena – jde o zásadní údaj. Musí být přesně specifikováno, jak budou prostředky hrazeny a v jakém časovém období. Doporučuji využít úschovy, ať už u notáře, advokáta nebo v bance
Předání nemovitosti – musí být uveden termín předání a případné sankce. Pokud se nemovitost nepředá v řádném stavu a domluveném čase
Projev vůle prodávající strany převést úplatně své vlastnické právo k předmětu prodeje
Prohlášení prodávajícího, že nemovitost není zatížena dluhy, břemeny a dalšími omezeními
Podání smluv na katastr nemovitostí – ve smlouvě musí být specifikováno kdo zařídí podání smluv. Doporučuji nechat uloženo u schovatele finančních prostředků, popř. u zprostředkovatele. Může se snadno stát, že kupující podá smlouvy na katastr dříve, než budou všechny finance v úschově. Nebudete tedy mít peníze, ani nemovitost.
Ověřené podpisy – smlouva, která bude podána na katastr nemovitostí musí být ověřena

Stručně řečeno, co je psáno, to je dáno. Ve smlouvě musí být sepsáno vše podstatné. Smlouva se také komplikuje předkupním právem, které se musí řešit.

U každého obchodu řeším smlouvy u advokáta, který je odborník na realitní právo a poskytne i úschovu finančních prostředků. Velmi důležitá je také právní konzultace během celého obchodu. Pokud jste našli kupujícího, tak vše další vyřídím za Vás (smluvní dokumentaci, podpisy, katastr atd.). Pokud potřebujete poradit, jsem Vám k dispozici.

Led 21

2

ČERNÉ STAVBY, HRANICE POZEMKŮ A JEJICH LEGALIZACE

By Martin Slavík | Domy, Nemovitosti, Právo, Prodej

Na každé druhé nově nabrané zakázce na prodej do své nabídky se setkávám s černou stavbou, špatným zakreslením domu, kde neodpovídá skutečný stav vedený na katastru nemovitostí a stavebním úřadě. V neposlední řadě jde o hranice pozemků, které po digitalizaci také neodpovídají. Velký problém nastává, když je na hranici pozemku stavba, která je částí na cizím pozemku. Pokud se soused nebude chtít domluvit, tak nastává velká komplikace a řešení v nedohlednu. Může se stát, že na takovém problému ztroskotá celý obchod. Doporučuji vše vyřešit před nabízením nemovitosti, zájemce může podobná nesrovnalost odradit.

Jak zjistit, že Vaše nemovitost, popř. hranice pozemků nesedí? Nejrychlejší možnost je na www.cuzk.cz, kde v náhledu do katastrální mapy + ortofoto zjistíte přesné zakreslení a zda vše je tak, jak má být. Další možností je návštěva přímo na katastrálním úřadě a následná konzultace.

Nyní Vám shrnu pár základních termínů.

Co je vlastně černá stavba?

Jedná se o nepovolenou stavbu, která byla provedena bez příslušného povolení vyžadovaného stavebním zákonem a není vedena v datech katastru nemovitostí. Případné řízení týkající se černé stavby spadá plně do kompetence příslušného stavebního úřadu v daném místě.

Je možno černou stavbu dodatečně povolit? Ano, musí se splnit zákonné podmínky, nesmí být v rozporu s územním plánem a předpisy. Katastrální úřady mají za úkol tyto stavby vyhledávat a dávat podnět na stavební úřad.

Jaká je cesta k legalizaci? V první řadě si tedy zjistíme, zda na příslušném stavebním úřadě není potřebná dokumentace. Pokud k objektu žádné podklady nejsou, tak je potřeba vyhotovit kompletní projektovou dokumentaci. Dále zažádat o povolení a oslovit geodeta, kvůli zaměření skutečného stavu a nechat vyhotovit geometrický plán, se kterým budou souhlasit i sousedé okolních nemovitostí a pozemků. Stavební úřad bude také požadovat pasport stavby, jehož součástí je půdorys a řez objektu, pohledy všech světových stran, technická zpráva, situace na podkladě katastrální mapy, příp. návrh na opravu chyby v katastrálním operátu a další podklady. Celou dokumentaci a změny musí stavební úřad odsouhlasit. Nejdůležitější krok je poté podat údaje na katastr nemovitostí.

Nezapsané mohou být pouze drobné stavby. Nejčastěji se jedná o stavbu, která má jedno nadzemní podlaží, pokud však její zastavěná plocha nepřestahuje 16 m², výšku 4,5 m² a plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní.

Co naopak není drobnou stavbou? Např. garáž, dále také sklady hořlavin, nebezpečných odpadů, stavby pro civilní obranu, požární ochranu apod.

V případě legalizace hranic pozemků se musí znovu zaměřit stav, se kterým budou souhlasit všechny zúčastněné strany, které s pozemkem sousedí. Dokumenty se musí zpracovat a stavební úřad musí dát souhlas s dělením pozemků. Poté se znovu všechny dokumenty podávají na katastr nemovitostí.

Vše jsem shrnul velmi stručně, celý proces je velmi náročný. Pokud řešíte prodej nemovitosti a máte na pozemku černé stavby, tak je doporučuji řešit s předstihem, než vše zjistí např. bankovní odhadce strany kupující, že nemovitost není kvůli tomuto problému vhodná pro zástavu. Můžete tak lehce přijít o zájemce, protože celý proces zabere nějaký čas, zpravidla 3-6 měsíců. Umím tyto problémy řešit, rád Vám pomohu.

Led 21

3

JAKÉ JSOU ROZDÍLY MEZI BYTY V OSOBNÍM A DRUŽSTEVNÍM VLASTNICTVÍ?

By Martin Slavík | Byty, Nemovitosti, Prodej

Velmi často se setkávám s klienty, kteří nevědí, jaké jsou rozdíly mezi byty v osobním a družstevním vlastnictví. Někdy se tak mohou zbytečně připravit o nemalé peníze a klidný průběh celého obchodu. Proto jsem se rozhodl napsat jednoduchý a přehledný článek, kde jsem porovnal základní rozdíly.

Kdo může koupit bytovou jednotku?

OV (osobní vlastnictví) – Fyzická osoba, právnická osoba, popř. cizinec. Koupě je možná bez výrazného omezení.

DV (družstevní vlastnictví) – Fyzická osoba, vlastnictví právnickou osobou, příp. podílové spoluvlastnictví některá družstva vylučují, záleží na jejich stanovách.

Jaké důležité informace si zjistit před koupí?

OV – Zkontrolovat si, jestli je prodávající skutečným vlastníkem bytu, pokud je více spolumajitelů, souhlasí všichni s prodejem? Nejsou na listu vlastnictví nějaké dluhy, příp. břemena, která neumožní běžné užívání?

DV – Požadoval bych potvrzení od družstva, že na jednotce neváznou dluhy, zda je splacena anuita, a jaké jsou možnosti převodu bytu do osobního vlastnictví. Dále jaké jsou stanovy družstva, předpisy, jak družstvo hospodaří a v jaké je finanční situaci. Pokud byt kupujete jako investici, tak bych také nejdříve tuto věc konzultoval s družstvem.

Jak je to s pronájmem?

OV – Můžete pronajímat bez souhlasu ostatních spoluvlastníků.

DV – Byt pronajmout můžete, ale jedná se o podnájem, který musí být se souhlasem družstva.

Mohu koupi bytu financovat hypotékou?

OV – Ano, pro banku je to ideální zástava.

DV – Ano, ale s omezením, každá banka si určuje své podmínky. Ideální je, pokud byt lze převést do osobního vlastnictví do určité doby, kterou požaduje banka. Většinou je to do jednoho roku. Některé bankovní instituce půjčí i bez zástavy, ale záleží na mnoha faktorech, které je třeba konzultovat. Pokud byt nelze převést do OV, tak je další možností financovat v hotovosti, popř. zastavit jinou nemovitost.

Jak dlouho trvá převod na nového majitele a jaké jsou poplatky?

OV – Převod vlastnictví se řeší na katastru nemovitostí, kde běží ochranná lhůta, která trvá 20 dní a zápis většinou proběhne druhý nebo třetí den po skončení této lhůty. Za podání návrhu na vklad kupních smluv se hradí 2000,- Kč.

DV – Převod družstevního podílu je okamžitý. Jakmile družstvo orazítkuje smlouvy, tak nabývá účinnosti. Samozřejmě záleží na konkrétních stanovách daného družstva, od toho se také odvíjí poplatky za převod.

Může si cizí osoba veřejně vyhledat mojí bytovou jednotku?

OV – Ano, údaje jsou k dispozici na listu vlastnictví, např. na www.cuzk.cz.

DV – Ne, jsou velmi obtížně dohledatelné. Majitel družstevního podílu musí sám požádat družstvo o výpis příslušné bytové jednotky. Každé družstvo je vedeno jako právnická osoba v obchodním rejstříku. Pro někoho je důležitá anonymita, tak upřednostní tuto formu vlastnictví.

Jak je to s daněmi?

OV – Daně si řeší každý vlastník samostatně.

DV – Daně řeší za člena družstvo.

Jak je to s daní z nabytí při koupi nemovitosti?

OV – Při koupi bytové jednotky v osobním vlastnictví se hradí 4% z kupní ceny. Pokud vyjde znalecký posudek nebo směrná hodnota na vyšší částku a přesáhne hranici tolerance, tak se vždy platí z vyšší částky.

DV – Při koupi bytu v družstevním vlastnictví se daň nehradí. To může při rozhodování o tom, jaký byt upřednostnit hrát velkou roli. U bytu, který má kupní cenu 3,000.000,- Kč, je daň 120.000,- Kč. Ušetřené peníze můžete použít třeba na rekonstrukci.

Podmínky u družstevního vlastnictví se můžou měnit, záleží na konkrétních stanovách daného družstva. Některá družstva neumožní koupi bytu cizincům a firmám, které vystupují jako právnické osoby.

Pokud uvažujete o investici, tak je vhodnější koupit byt v osobním vlastnictví, kde nejste omezeni stanovami družstva.

Byty v osobním vlastnictví jsou v průměru o 10 % dražší, než byty družstevní. Samozřejmě záleží na lokalitě a možnostech financování.

Rozdílů je daleko více, shrnul jsem pouze ty zásadní. Pokud budete chtít poradit, tak mi určitě zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení.

Pro 02

1

JAKÁ JSOU RIZIKA PRODEJE NEMOVITOSTI BEZ REALITNÍHO MAKLÉŘE?

By Martin Slavík | Byty, Domy, Nemovitosti, Prodej

Uvažujete nad prodejem nemovitosti a přemýšlíte, jestli prodej svěřit realitnímu makléři, nebo řešit prodej na vlastní pěst? Bez komplikací se úspěšně dokončí pouze 10% obchodů. Pojďme si projít společně celý obchod od A do Z a podíváme se na všechna rizika a úskalí, která na Vás mohou čekat.

Nechce se nám platit provizi, snad to zvládneme sami…..

Začínáme…. Chceme prodat rodinný dům po rekonstrukci, s pěkným pozemkem a v atraktivní lokalitě. Dům nafotíme, podáme si inzerát, kde napíšeme krátký popis nemovitosti, stanovíme cenu podle aktuálně nabízených nemovitostí a budeme netrpělivě čekat na první zájemce.

Nejčastěji se setkávám s 2 variantami.

Druhý den začne neustále zvonit telefon, ale budete zklamaní, protože to budou jen realitní makléři, velmi často začátečníci, kteří voláním na studené kontakty často začínají svojí praxi. Hovory už jsou otravné, zabírají Váš volný čas a vytoužený zájemce nikde. Kvůli špatnému stanovení ceny uplyne pár měsíců a stále se Vám nedaří prodej realizovat. Nemovitost je na inzertním serveru dlouhou dobu, pro kupce se stala nezajímavou a často se ptají, co je na té nemovitosti špatně? I přes následnou slevu se dům prodat nedaří a nakonec se prodá výrazně pod cenou. Určovat tržní hodnotu nemovitosti podle aktuálně nabízených nemovitostí může být velmi zkreslené, 70% nabídek je cenově nadhodnocených a prodává se už několik měsíců….

Druhá možnost je ta, že stanovíte cenu, která pro Vás bude přijatelná. Hned druhý den se Vám ozve zájemce a nemovitost prodáte! Velký úspěch! A nebo ne? Opravdu jste prodali za maximální možnou cenu? Nešlo z prodeje získat více peněz? Nebylo lepším řešením komunikovat se všemi zájemci a udělat tzv. „prohlídkový den“ a nemovitost dražit?

Nyní máte svého kupce a na řadu přichází řešení smluv. Většina samoprodejců řeší smlouvy tak, že je stáhne z internetu. Katastrální úřad jim je zamítne, protože jsou špatně. Smlouvy se musí řešit přímo na míru každé nemovitosti, podle listu vlastnictví a dalších dokumentů, jako jsou nabývací tituly, popř. další listiny omezující užívání.

Menší procento prodávajících si zařídí smlouvy od právníka, které pošlou kupujícímu a on má také svého právníka. Smlouvy několikrát připomínkuje a Vám se tak faktura u právníka značně prodraží. Důrazně doporučuji mít úschovu kupní ceny u instituce, která má oprávnění tuto službu poskytovat (advokát, notář, banka). Může se totiž lehce stát, že podáte návrh na vklad vlastnického práva a stále nebudete mít peníze u schovatele, proběhne zápis a nebudete vlastníkem nemovitosti a ani nebudete mít peníze.

K podpisu smlouvy je potřeba dodat další dokumentaci, jinak Vám hrozí pokuta až 100.000,-. Ať už se jedná o dokumentaci k budově, nebo štítek energetické náročnosti budovy. Pokud smlouvy úspěšně projdou katastrem, je na řadě předání a následný převod energií, které bývají mnohdy nejkrušnější částí obchodu. Komunikace s některými společnostmi je velmi obtížná a časově náročná.

Jste připraveni na prodej bez realitního makléře? Zkuste si odpovědět na tyto otázky.

1) Orientujete se v právních záležitostech, občanském zákoníku a v nařízeních státních institucí, jako jsou katastrální a stavební úřad?

2) Víte kde a jak inzerovat? Kdy nabídku topovat, aby se držela na předních místech a nezapadla na poslední stránky, kam zamíří malý počet návštěvníků? Dokážete připravit a prezentovat nemovitost tak, aby působila jako magnet na zájemce?

3) Máte čas vše vyřídit? Jste připraveni na několik telefonátů denně? Plánovat ve svém volném čase prohlídky?

4) Umíte komunikovat? Dokážete odhalit podvodné jednání? Prodej nemovitosti trvá několik měsíců, jste připraveni řešit denně všechny náležitosti?

5) Znáte spolehlivého advokáta? Máte někoho, kdo Vám vypracuje všechny potřebné smlouvy na míru dané nemovitosti? Kdo s Vámi bude konzultovat připomínky druhé strany, aby pro Vás nebyly nevýhodné?

Prodej nemovitosti bez zkušeného makléře je psychicky velmi náročný. Zabere Vám také mnoho volného času, který můžete trávit s rodinou a veškeré strasti obchodu směrovat jinam.

Doporučuji si vyhledat osvědčeného makléře s referencemi z Vašeho okolí a prodej mu svěřit. Budete mít jistotu, že prodáte za maximum a bez starostí.

Zář 09

2

JAK PRODAT NEMOVITOST ZA MAXIMUM

By Martin Slavík | Nemovitosti

Základem úspěšného prodeje za maximální prodejní cenu je profesionálně zpracovaná nabídka, která bude zájemce přitahovat jako magnet, dále také promyšlená strategie prodeje od začátku až do samého konce.

Prvním krokem je stanovení správné tržní ceny. Dlouholeté zkušenosti, prodané nemovitosti v dané lokalitě a cenové mapy, které čerpají z databáze katastru nemovitostí, to všechno jsou nástroje, které využívám k co nejpřesnějšímu stanovení ceny nemovitosti. Největší chybou je stanovení ceny podle aktuální nabídky na internetu. Velké množství nabídek je cenově nadhodnocených, prodej se řeší velmi dlouhou dobu a ve finále se zrealizuje za mnohem nižší cenu. Nyní máme stanovenou reálnou cenu nabízené nemovitosti a začínáme řešit přípravu k prodeji.

Začíná to úklidem nemovitosti, přesunem nábytku, vymalováním, použití dekorací a mnoho dalšího. Cílem je hotelový efekt a nemovitost v nejlepším možném světle. Teprve poté přichází na řadu profesionální fotograf a kameraman, kteří zpracují poutavou prezentaci. Profesionální fotografie, videoprohlídka, virtuální prohlídka a nesmějí chybět ani záběry okolí z dronu. Prezentace musí na první pohled zaujmout, musí se odlišit od ostatních tuctových inzerátů. Pokud budou u inzerátu všechny tyto prodejní nástroje, nemovitost bude prezentována v tom nejlepším možném světle = velký zájem = prodej za maximum.

Po zpracování nabídky zajistím inzerci nemovitosti na nejvyhledávanějších serverech a také cílenou reklamu na sociálních sítích, dále také oslovím poptávající klienty z mé databáze, nechám roznést letáky v okolí nemovitosti, zajistím prodejní plachty, apod. Cílem je oslovit co možná největší počet zájemců. Snažím se domluvit prohlídky ve stejný den, ideálně po 30 minutách, tak aby se zájemci potkávali ve dveřích.

Na základě zkušeností už vím, že každý zájemce chce slevu, jen co přejde práh nemovitosti. Vyjednávání se zájemci je dalším důležitým aspektem, jak dosáhnout maximální ceny. Samozřejmostí je právní servis, který zajistí hladký průběh prodeje až do úspěšného konce. Spolupracuji s právníkem, který je nejvyhledávanějším odborníkem na realitní právo v okolí.

Úschova kupní ceny u advokáta, kde budou peníze v bezpečí během průběhu celého obchodu a vyplatí se po dodání všech dokumentů. Důležité je také dát pozor na povinné věci ze zákona. Například vypracování PENB, kde za nepředání při podpisu kupní smlouvy hrozí prodávajícímu vysoká pokuta. Samozřejmě existují výjimky, kdy energetický štítek být nemusí.

Chcete také prodat za maximální možnou cenu? Zavolejte mi.

Martin Slavík | realitní makléř

Zář 09

2

PŘEDKUPNÍ PRÁVO

By Martin Slavík | Právo

Od 1.1.2018 se vrátila možnost předkupního práva pro ostatní spoluvlastníky nemovitostí. Při prodeji nemovitosti, která má více majitelů, je důležité brát v potaz několik faktorů.

Příklad: Prodáváte svůj podíl 2/3 orné půdy, máte kupce za 300.000,- Kč. Zbylou 1/3 vlastní jiný majitel. Předtím ale než někomu svůj podíl prodáte, je nutné jej spoluvlastníkovi nabídnout, aby měl možnost předkupní právo uplatnit. Spoluvlastník má 3 měsíce na to, aby se vyjádřil. Předkupního práva se může vzdát dříve a to písemnou formou.

Velmi důležitá je také ta věc, že pokud se změní kupní cena, je nutné toto kolečko absolvovat znovu. V okamžiku, kdy se rozhodnete předkupní právo neřešit, tak pozor, spoluvlastník má 3 roky na to, aby své právo uplatnil a stávající majitel mu podíl prodal za tu cenu, za kterou dříve koupil. Jak je to s katastrálním úřadem? Listina o předkupním právu se dokládat nemusí, katastr toto neřeší.

Další důležité věci, které se týkají předkupního práva:

Osoba blízká – na tento případ pamatuje občanský zákoník a zde předkupní právo neplatí. Do této skupiny můžeme zařadit přímé příbuzné, sourozence, manžela nebo i partnera. Vyhnout se předkupnímu právu nelze, platí pro všechny typy převodů, ať už úplatné či neúplatné. V okamžiku kdy spoluvlastník využije svého předkupního práva při bezúplatném převodu, nevychází se z kupní ceny, ale z ceny obvyklé.

Novela značně zkomplikovala prodej bytu, ke kterému patří podíl na společných částech domu, ať už se jedná o garáž nebo další prostory. Majitel, který bude prodávat byt s garáží, potřebuje od každého spoluvlastníka písemnou odpověď. V developerských projektech se může jednat až o stovky majitelů. Celé procesy prodejů se značně prodlužují.

Pokud řešíte nějaký problém ohledně předkupního práva, tak mi zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení.

Martin Slavík | realitní makléř

Zář 09

2

SKRYTÉ VADY

By Martin Slavík | Právo

Úprava občanského zákoníku výrazně chrání práva kupujícího, aby měl od prodávajícího co nejvíce informací o stavu nemovitosti. Při prodeji nemovitosti je důležité žádný problém nezamlčet a o všem zájemce informovat. Pokud se však prodávající rozhodne nějaké skutečnosti zamlčet, kupující má právo se domáhat svých práv až 5 let.

Podle zkušeností jsou soudy spíše na straně kupujícího, který si je často vědom velké podpory v zákoně. Záleží na tom, zda je vada skrytá nebo zjevná. Musí se také prokazovat, že vada byla již při předání nemovitosti. Je velmi důležité všechny skutečnosti zaznamenat do kupní smlouvy a poté do předávacího protokolu. Současná situace na trhu velmi nahrává neuváženému jednání. Kupující jsou často pod tlakem velkého počtu zájemců na jejich vytipovanou nemovitost.

Doporučujeme si na prohlídku nemovitosti vzít odborníka, který dokáže na základě svých zkušeností skryté vady odhalit. Seznámení s právním a technickým stavem je naprosto zásadní. Pro obě zúčastněné strany je určitě lepší, když se na problém přijde ještě před uzavřením smlouvy.

Nejčastějšími závadami jsou u bytových jednotek v panelovém domě, kde se především jedná o přenosy hovorů z ostatních bytů, hluk výtahu, výpary z instalačních šachet. Tento problém lze odstranit rekonstrukcí bytového jádra a osazením revizních dvířek opatřené vzduchotěsným krytem.

Další častou vadou je problém s tepelně izolační vložkou budovy, jedná se o nezateplené a částečně zateplené domy. Dále vady v okolí oken, v bytech pod střechou a místech u balkonů. U starších objektů je nejčastější problém nadměrná vlhkost a nedostatečně řešená izolace.

Pokud se neorientujete ve stavebnictví nebo nemáte takovéto vzdělání a prodáváte jednu, maximálně dvě nemovitosti za život jako běžný smrtelník. Doporučuji, aby jste svěřili prodej své nemovitosti do rukou odborníka, který se o vše postará a budete právně chráněni. Já prodávám 4 nemovitosti měsíčně a jsem pro Vás k dispozici.

Martin Slavík | realitní makléř

Nejnovější příspěvky