Velmi často se setkávám s klienty, kteří nevědí, jaké jsou rozdíly mezi byty v osobním a družstevním vlastnictví. Někdy se tak mohou zbytečně připravit o nemalé peníze a klidný průběh celého obchodu. Proto jsem se rozhodl napsat jednoduchý a přehledný článek, kde jsem porovnal základní rozdíly.
Kdo může koupit bytovou jednotku?
OV (osobní vlastnictví) – Fyzická osoba, právnická osoba, popř. cizinec. Koupě je možná bez výrazného omezení.
DV (družstevní vlastnictví) – Fyzická osoba, vlastnictví právnickou osobou, příp. podílové spoluvlastnictví některá družstva vylučují, záleží na jejich stanovách.
Jaké důležité informace si zjistit před koupí?
OV – Zkontrolovat si, jestli je prodávající skutečným vlastníkem bytu, pokud je více spolumajitelů, souhlasí všichni s prodejem? Nejsou na listu vlastnictví nějaké dluhy, příp. břemena, která neumožní běžné užívání?
DV – Požadoval bych potvrzení od družstva, že na jednotce neváznou dluhy, zda je splacena anuita, a jaké jsou možnosti převodu bytu do osobního vlastnictví. Dále jaké jsou stanovy družstva, předpisy, jak družstvo hospodaří a v jaké je finanční situaci. Pokud byt kupujete jako investici, tak bych také nejdříve tuto věc konzultoval s družstvem.
Jak je to s pronájmem?
OV – Můžete pronajímat bez souhlasu ostatních spoluvlastníků.
DV – Byt pronajmout můžete, ale jedná se o podnájem, který musí být se souhlasem družstva.
Mohu koupi bytu financovat hypotékou?
OV – Ano, pro banku je to ideální zástava.
DV – Ano, ale s omezením, každá banka si určuje své podmínky. Ideální je, pokud byt lze převést do osobního vlastnictví do určité doby, kterou požaduje banka. Většinou je to do jednoho roku. Některé bankovní instituce půjčí i bez zástavy, ale záleží na mnoha faktorech, které je třeba konzultovat. Pokud byt nelze převést do OV, tak je další možností financovat v hotovosti, popř. zastavit jinou nemovitost.
Jak dlouho trvá převod na nového majitele a jaké jsou poplatky?
OV – Převod vlastnictví se řeší na katastru nemovitostí, kde běží ochranná lhůta, která trvá 20 dní a zápis většinou proběhne druhý nebo třetí den po skončení této lhůty. Za podání návrhu na vklad kupních smluv se hradí 2000,- Kč.
DV – Převod družstevního podílu je okamžitý. Jakmile družstvo orazítkuje smlouvy, tak nabývá účinnosti. Samozřejmě záleží na konkrétních stanovách daného družstva, od toho se také odvíjí poplatky za převod.
Může si cizí osoba veřejně vyhledat mojí bytovou jednotku?
OV – Ano, údaje jsou k dispozici na listu vlastnictví, např. na www.cuzk.cz.
DV – Ne, jsou velmi obtížně dohledatelné. Majitel družstevního podílu musí sám požádat družstvo o výpis příslušné bytové jednotky. Každé družstvo je vedeno jako právnická osoba v obchodním rejstříku. Pro někoho je důležitá anonymita, tak upřednostní tuto formu vlastnictví.
Jak je to s daněmi?
OV – Daně si řeší každý vlastník samostatně.
DV – Daně řeší za člena družstvo.
Jak je to s daní z nabytí při koupi nemovitosti?
OV – Při koupi bytové jednotky v osobním vlastnictví se hradí 4% z kupní ceny. Pokud vyjde znalecký posudek nebo směrná hodnota na vyšší částku a přesáhne hranici tolerance, tak se vždy platí z vyšší částky.
DV – Při koupi bytu v družstevním vlastnictví se daň nehradí. To může při rozhodování o tom, jaký byt upřednostnit hrát velkou roli. U bytu, který má kupní cenu 3,000.000,- Kč, je daň 120.000,- Kč. Ušetřené peníze můžete použít třeba na rekonstrukci.
Podmínky u družstevního vlastnictví se můžou měnit, záleží na konkrétních stanovách daného družstva. Některá družstva neumožní koupi bytu cizincům a firmám, které vystupují jako právnické osoby.
Pokud uvažujete o investici, tak je vhodnější koupit byt v osobním vlastnictví, kde nejste omezeni stanovami družstva.
Byty v osobním vlastnictví jsou v průměru o 10 % dražší, než byty družstevní. Samozřejmě záleží na lokalitě a možnostech financování.
Rozdílů je daleko více, shrnul jsem pouze ty zásadní. Pokud budete chtít poradit, tak mi určitě zavolejte a společně najdeme nejlepší řešení.
